Термины «сталинки» и «хрущёвки» знакомы большинству, однако понятие «путинки» пока остается менее распространенным. Так называют квартиры, площадь которых настолько мала, что при размещении матраса на полу невозможно свободно передвигаться, а для того, чтобы вытянуть ноги, приходится использовать балкон. В последние десятилетия вокруг крупных городов активно велась застройка, что привело к появлению новых жилых комплексов, а в случае Санкт-Петербурга — целых новых городов за пределами КАД. Помимо вопросов к архитектуре, основная проблема таких новостроек заключается в преобладании студий площадью около 20 квадратных метров, что меньше даже послевоенных хрущевок.

Несмотря на возможность приобретения таких квартир в ипотеку в 25-летнем возрасте, покупки «на вырост» или «просто чтобы было», возникает закономерный вопрос: кто будет в них жить? Студенты — возможно, но семьи уже вряд ли. Пожилым людям может быть сложно добраться до медицинских учреждений. Одинокие фрилансеры могут временно проживать в таких условиях, но при улучшении финансового положения, скорее всего, переедут в более просторные и удобные районы. Если же такие квартиры не пользуются спросом у постоянных жителей, почему их продолжают массово строить, и кто их покупает?

Аркадий Гершман, специалист по городским проблемам с более чем 10-летним стажем, анализирует эту ситуацию. В данном материале рассматривается не только благоустройство или транспортная доступность новых районов, но и ключевая проблема, скрытая за их фасадом. Обсуждается, как культ квартиры стал ловушкой для россиян, почему такие районы не следует называть гетто, почему «путинки» представляют собой замедленную социальную катастрофу и каковы их перспективы на ближайшие 20 лет.

Как мы тут оказались

Термин «путинки» охватывает не только бетонные коробки в чистом поле и микроквартиры, где едва помещается тостер, но и целую экономическую модель, сформировавшуюся в стране. В начале 2000-х годов, при ограниченных финансовых ресурсах и недостатке строительства, а также при наличии вопросов к финансовым институтам, ипотека была труднодоступна, а жизнь всей семьей в крошечном помещении была некомфортной.

Государственным ответом на эту ситуацию стал национальный проект «Жильё» 2005 года, призванный стимулировать строительство и повысить доступность ипотеки. В результате объемы строительства значительно возросли; по оценкам экспертов, в некоторых городах новостроек стало больше, чем жилья советского периода. Покупка жилья также упростилась, и казалось, что ситуация развивается положительно.

Однако с 2014 года реальные доходы россиян начали стабильно снижаться, что означает ухудшение покупательной способности населения. Несмотря на это, строительная отрасль, уже набравшая обороты, продолжала развиваться. Застройщики адаптировали предложение к новым реалиям: чем меньше денег у населения, тем меньше квадратных метров они могут приобрести. Одновременно с этим губернаторы получили KPI по объему сдаваемого жилья, что стимулировало дальнейшее строительство.

Таким образом, сложилась ситуация, когда застройщики массово возводят 20-метровые студии, а власти считают это соответствием плану. Если раньше дома разных эпох отличались по фасаду, то отличительной чертой первой четверти XXI века стали 30-этажные дома с десятью квартирами на этаже, которые для простоты можно назвать «путинками». Архитектура, как отражение политики, подтверждает эту тенденцию.

Многие аспекты новых районов являются следствием градостроительной практики, ориентированной на массовое и простое строительство, характерное для советского периода. При этом контроль над процессом находится у строителей, а не у архитекторов.

Компания «Генотек» предлагает услуги по восстановлению истории семьи. Их генеалоги работают с архивами, расшифровывают рукописи, связываются с клиентами и родственниками, анализируют базы данных и составляют родовые деревья, включающие от 20 до 1000 человек. Услуга предоставляется с гарантией возврата средств, если обещанное количество предков не будет найдено.

Пустые квартиры

Согласно опросу ДОМ.РФ и ВЦИОМ, проведенному в 2022 году, половина россиян считает покупку жилья лучшим способом вложения денег. Опыт лопнувших банков, обесценивания вкладов и акций, а также девальвации денег укрепил в сознании людей уверенность в надежности недвижимости. Мысль о том, что «своя квартирка — это надежно», глубоко укоренилась. До 2020 года каждый пятый покупатель приобретал квартиру, в которой не планировал жить.

Введение льготной ипотеки в 2020 году привело к ажиотажному спросу на жилье, когда люди покупали квартиры для детей, для сдачи в аренду или «просто чтобы было», полагая, что цены будут только расти. Многие инвестировали именно в «путинки» из-за их меньшей площади и стоимости, а также большого предложения. При этом сами инвесторы часто не могли проживать в таких квартирах из-за их тесноты, особенно при наличии семьи и детей.

За четыре года действия льготной ипотеки из бюджета было выделено 453 миллиарда рублей, что эквивалентно строительству около 56 километров метрополитена. Тем не менее, приоритет был отдан поддержке застройщиков. Результатом этой политики является большое количество пустующих квартир в новых районах, таких как Некрасовка. По данным за 2021 год, доля квартир, не используемых для основного проживания, по всей России составляла 17%.

По данным переписи 2020 года, в России насчитывается 66 миллионов домохозяйств и почти 80 миллионов единиц жилья. Это означает, что в стране имеется более 10 миллионов «лишних» квартир, не учитывая дачи и апартаменты. Каждая восьмая квартира в России пустует. Это создает проблемы как для собственников пустующего жилья, так и для их соседей и других горожан. Например, прорыв трубы в пустующей квартире может привести к затоплению нижних этажей, при этом найти собственника и решить проблему может быть крайне сложно.

Отсутствие дополнительных налогов на второе и последующее жилье, в отличие от Германии или Швейцарии, делает содержание пустующих квартир экономически выгодным. Однако, в случае сокращения государственных доходов и введения налогов на рыночную стоимость недвижимости или на инвестиционные квартиры, содержание пустующего жилья станет невыгодным, что приведет к его продаже или сдаче в аренду.

Учитывая демографическую яму и тот факт, что следующее поколение унаследует квартиры в исторических центрах, которые более привлекательны для проживания, чем «путинки», именно пустующие студии, скорее всего, окажутся лишними. Массовый выход таких квартир на рынок при низком спросе приведет к обесцениванию жилья.

Демонстрация этих процессов наблюдается в некоторых городах с 2022 года, когда после отъезда большого числа людей, роста инфляции и повышения ключевой ставки, цены на недвижимость остаются высокими, предложение велико, а спрос низок. Это создает условия для неудачных инвестиций в квартиры, где в лучшем случае можно выйти в ноль, а при пересчете на стабильную валюту — понести значительные убытки.

Важно понимать, что дома строятся на срок от 100 лет и более, и за это время многое может измениться. Не всякая недвижимость является хорошей инвестицией. История знает примеры лопнувших пузырей, когда казавшееся вечным внезапно заканчивалось, как, например, в Китае с его демографическим и градостроительным кризисом.

Урбанистические проблемы

С точки зрения урбанистики, «путинки» представляют собой проблему морфологии застройки, то есть организации зданий и улиц в районе. Высотное здание может вмещать как элитное жилье, так и множество крошечных квартир. Сами по себе высотки или квартиры-студии не являются проблемой, но когда целый район состоит из однотипных зданий, это становится проблемой. Основной принцип городского планирования заключается в разнообразии жилья, способного удовлетворять потребности разных людей на протяжении столетий.

Хороший район должен позволять человеку родиться, взрослеть, жить одному, создавать семью и воспитывать детей, не покидая его. Для холостяка подойдет однокомнатная квартира, для пары — двухкомнатная, для семьи с детьми — трехкомнатная или более просторная, вплоть до таунхауса. Такой район должен быть привлекателен как для начинающего фрилансера, так и для миллиардера, создавая среду, востребованную всегда и всеми, с защитой от потрясений.

В отличие от таких примеров, новые российские районы отличаются максимальным однообразием морфологии. Застройщики стремятся минимизировать затраты, чтобы как можно быстрее продать квартиры, в отличие от европейских стран, где окупаемость может составлять 20 лет. Общественные пространства часто отсутствуют, а выход из подъезда ведет прямо на парковку. Открытие крафтовых баров и кофеен на первых этажах лишь частично компенсирует недостатки планировки.

Качество города определяется по наихудшим районам, а не по лучшим. Дома стоят столетиями, и жилье должно оставаться востребованным. Студия рассчитана на одного человека, а для двоих она уже тесна. Таким образом, целые районы построены преимущественно для молодых одиночек, что противоречит традиционным ценностям. Учитывая исторически низкую рождаемость и демографическую яму, количество потенциальных студентов будет сокращаться. В таких условиях мигранты могут стать основными жителями, но и их число может уменьшиться из-за текущего курса рубля и политики.

Переход

Проблемы управления домами усугубляются наличием пустующих квартир. После сдачи дома начинают ветшать, и поддержание их в надлежащем состоянии требует активного участия собственников. В многоэтажных домах с большим количеством квартир на этаже достичь согласия между жильцами крайне сложно, даже по таким вопросам, как покраска стен в подъезде.

Районы, расположенные вдали от центра, часто становятся «тюрьмой» для жителей из-за сложностей с выездом: многочасовые пробки или длительные поездки на общественном транспорте. Для работающих это неизбежность, но для удаленных сотрудников — дополнительный стимул оставаться дома. Приглашения друзей в центр требуют серьезных размышлений из-за неудобства поездки. Общественный транспорт часто прекращает работу после 20:00. Друзья также могут неохотно приезжать из-за удаленности и проблем с парковкой. Сервисы доставки и маркетплейсы, предлагающие пункты выдачи в каждом доме, а также стриминговые сервисы, способствуют домашнему образу жизни, сводя к минимуму необходимость выходить из дома. Это создает «антигород», где среда не объединяет людей, а разъединяет.

Статистика последней переписи показывает, что более 40% домохозяйств в России состоят из одиноких людей. Несмотря на возможные неточности в данных переписи, такой результат заставляет задуматься о способах социализации и создания семей в условиях изоляции в квартирах.

Важно отметить, что современные новые районы не являются гетто или трущобами, хотя такие термины иногда применяются к ним. Доступность жилья для людей со средним достатком делает их социальный состав более благополучным, чем в некоторых старых районах. Гетто и трущобы определяются не архитектурой, а составом жителей, и могут возникать даже в красивых старых районах из-за политической ситуации. Классических гетто в России практически нет.

Проблемы доступности и инклюзивности, когда целый район зависит от одной дороги с пробками на выезде, существуют. Однако, к счастью, остальных бед пока нет. Морфология застройки может стать главной проблемой в перспективе 20-40 лет, если не предпринять меры по улучшению этих районов уже сегодня.

Что делать

Для обычных людей существует простой совет: выбирать не квартиру, а район. Хорошая квартира в плохом районе станет обузой, тогда как плохая квартира в хорошем районе всегда будет востребована, а инфраструктура сгладит ее недостатки. Например, маленькая кухня, совмещенная с гостиной, не станет проблемой, если рядом есть парк летом и кафе зимой.

Для застройщиков это также важный совет при выборе участка или разработке мастер-плана района, поскольку без льготной ипотеки покупатели неохотно приобретают квартиры в отдаленных районах.

Городу в широком смысле слова также необходимо предпринять шаги, поскольку даже один проблемный район может негативно сказаться на всем городе. Существуют универсальные рецепты, не предполагающие снос зданий.

Во-первых, необходимо изучать жизнь районов. В мэриях должны работать социологи и антропологи, чтобы понимать, как живут люди в новых и старых районах, и своевременно выявлять потенциальные проблемы, такие как рост преступности или отток населения.

Во-вторых, следует регулировать не только этажность и инсоляцию, но и морфологию застройки, исходя из демографических прогнозов. Большинство успешных городов мира при выделении участков под застройку устанавливают требования к набору квартир в доме. Необходимо также предусматривать социальное жилье в каждом проекте, чтобы город мог предоставлять квартиры врачам, учителям или молодым семьям по льготной ставке, способствуя социальному смешению и обеспечению отдаленных районов специалистами. Пустующие территории между высотками позволяют без сноса возводить среднеэтажные дома или таунхаусы, добавляя разнообразия.

В-третьих, необходимо развивать городской транспорт и общественные пространства вокруг существующих домов. Многие новые районы представляют собой изолированные острова, где возникают транспортные проблемы. Важна не только дорожная инфраструктура, но и возможность беспрепятственного выхода из дома, что способствует общению, встречам и созданию семей.

В-четвертых, следует отказаться от усредненных показателей. Чиновники ориентируются на увеличение площади жилья на человека, стремясь достичь показателей Лондона (33 кв. м к 2030 году) и Нью-Йорка (более 38 кв. м к 2036 году). Однако, строя студии и однокомнатные квартиры, реальная обеспеченность на человека составляет около 18 квадратных метров. Таким образом, метраж на человека растет, а реальная обеспеченность — нет. В Москве уже введены ограничения на минимальную площадь квартир: 28 кв. м для студий и 44 кв. м для двухкомнатных. Остается наблюдать, когда эти меры будут приняты в других городах и не будет ли слишком поздно.